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[摘要] 昨日,广州土地市场一场大规模拍地落下帷幕,终录得9宗地块合共2048705万元的成绩单。其中位于广佛交界区域的荔湾、番禺、南沙的多宗商住地块成功出让,这对佛山楼市尤其是广佛交界的楼市有何意义,下面逐一剖析。
昨日,广州一场大规模拍地落下帷幕,终交出了9宗地块总成交金额2048705万元的成绩单。其中位于广佛交界区域的荔湾、番禺、南沙的多宗商住地块成功出让,这对佛山楼市尤其是广佛交界的楼市有何意义,下面笔者将结合佛山土地市场、新房市场的一些数字对之进行梳理。
一天205亿是什么概念?
广州土拍单日吸金205亿,是佛山10月土地成交金额的5倍。佛山10月共有6宗商住地块成功出让,成交总金额为40.498亿,其中成交总价排行前二的是招商17.5188亿竞得的顺德陈村地块,美的以12.47亿竞得的南海丹灶地块。
广州昨日一天的土拍收入接近佛山1-3月土拍成交金额的总和。根据经纬统计的数据,佛山五区1-3月累计成交22宗商住用地(不含工业、公建等),总占地面积约117 万㎡,总建筑面积约384 万㎡,总成交金额约221 亿元。昨日广州9宗地块的成交总价就几近追平佛山22宗地块的成交金额。
广州“11.22土拍”成交价的玄机
广州11.22土拍的成交结果显示,位于广州荔湾广钢新城由保利竞得的两宗商住地,其成交价由成交金额和配建房面积两部分组成,这是由于政府对出让地块设定了高限价,当报价超过高限价,竞买方式转为竞配建公营房(产权交还政府),参与竞配建的竞买人配建面积大者为地块竞得人。
以保利竞得的广钢新城AF040219地块为例,成交价为250156万元,配建21150平米。该地块的占地面积为16939.7平米,容积率不高于4.8,其可建销售面积需在总计容面积内减去配建面积,因而其成交楼面价为41582元/平,溢价率为95.98%。
值得留意的是,由于配建部分面积不直接产生利润,因而所涉的建安、税费、利息等费用均属于项目开发成本的一部分,而作为土地竞买条件之一,该部分支出实际增加了房企的拿地成本,也就是说,实际的楼面地价比扣除配建面积后计算出来的成交楼面地价要高。
据了解,佛山本月24日及28日出让的禅城东奇槎商住地块也将采用类似的限价出让模式,两宗地块的楼面价高限价分别约为9995元/m²及9997元/m²,此后竞买方式改为竞配建人才公寓面积。
广钢新城两地块成交价抵上禅桂两个月新房成交额
昨日保利斥资约64亿拿下广钢新城两宗商住地块,广钢新城地处荔湾,与广佛交界区域南海桂城仅三站地铁的距离,其土地出让结果广受业内人士及两地购房者关注。
根据经纬月报数据,今年8-10月是佛山楼市成交的高峰期,禅桂片区(禅城+南海桂城)新房月成交金额分别为35.82亿、42.12亿及29.66亿,保利昨日在广钢新城的拿地支出正相当于佛山禅桂区域8月、10月新房成交总金额总和。
据资料显示,保利华南10个佛山项目2016年上半年完成88亿的销售金额,其中位于广佛交界区域的项目有保利紫山、保利西雅图、保利诺丁山。今年下半年,位于禅城东部的保利碧桂园天汇、桂城千灯湖版块的保利葉公馆、佛山新城广佛地铁沿线的保利海德公园等纯新盘陆续上市。
有业内人士认为,保利昨日拿下的两宗广钢新城地块,或将曲线促进广州购房需求外溢效应,提升购房的区域房价预期,藉此拉动保利在广佛交界区域多个项目的销售。
番禺南沙地价两倍于顺德接壤区域房价
除了广钢新城之外,昨日广州番禺、南沙出让的地块,其成交楼面价均以超过与之接壤的佛山顺德相应镇街的新房价格,价差甚至高达2倍。
位于广州南沙的黄阁地块由万科以91829万元竞得,折合楼面价为13743元/m²,而紧连南沙的顺德容桂,10月一手房销售均价为7546元/m²(经纬数据),较万科黄阁地块楼面价低了6197元。
广州番禺与顺德陈村、北滘接壤,不少“候鸟”借道佛陈路经钟村来往广佛两地。昨日一宗位于广州番禺汉溪地块拍出28262元/m²的楼面地价,由香江集团竞得,虽然顺德陈村楼市受广佛城际利好带动持续火热,10月新房成交均价已到达14366元/m²(经纬数据),然而香江集团的番禺地块楼面价已接近陈村新房均价的2倍。
广佛交界土地市场如此火热,广佛交界区域楼盘或将再次成为焦点,以下这批项目值得有意在广佛交界区域置业的人士重点关注。
推荐理由:山语湖是一个千亩低密度生态型十年醇熟大城,其中有千亩九龙山森林公园、三大原生态湖泊、18洞72杆私家精品高尔夫球场。项目地处广佛交界,5公里到广州白云区,佛山一环接沈海高速、华南快速直通广州。广佛肇二期预计2018年开通(已动工),轻松抵达地铁白云湖站(预计2018年开通)和朝阳站(规划中)。
目前项目配套4条楼巴线路,分别为半/班的到浔峰岗地铁站、两/班的保利水城和千灯湖地铁站、白云万达广场、生活巴士。
山语湖教育配套相当完善,广东省实验中学南海学校(初中、高中)、山语湖双语国际学校(幼儿园、小学、初中,采用IB课程教学,直接接轨国际预科课程)设于项目内。与此同时,项目周边分布着多家优质公办学校,如孔安道纪念小学(省一级)、和顺小学(市一级)、和顺一中(市一级)等。
山语湖自身生活配套已较为完善,包括已开业的山语湖酒店、华润万家便利超市、潮菜餐馆、建设银行、业主会所等,此外,位于天悦组团旁的大型商业街将于明年开放,将进一步满足业主的休闲、购物、娱乐需求。
山语湖目前主推天悦组团洋房,面积涵盖130m²、140m²、170m²,带装发售,均价11000元/m²,目前已开发样板间。 天悦组团由多栋高层洋房组成,靠山望湖,享高尔夫景、湖景、山景等多重景观。组团呈L型,每一户景观均不受遮挡。组团为2梯3户设计,居住密度低,户型设计合理,户户带入户花园,使用率较高。
此外,项目即将推出250m²、270m²联排、350m²双拼别墅,高尔夫湖景景观,总价约500-800万,现有清水板房可参观。
中信山语湖·悦湖基本信息 | |||||
单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 南海里水 |
户型 | 二居室(84.00㎡)三居室(122.00㎡)三居室(159.00㎡) | 收房时间 | 预计2016年1月底20座交楼 | 开盘时间 | 2015年5月23日14座已开盘 |
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